ação de adjudicação compulsória

A ação de adjudicação compulsória emana do contrato preliminar de promessa de compra e venda, é cabível quando o promitente vendedor do imóvel por recusa ou falecimento não outorga a escritura definitiva ao promissário comprador, mesmo após o recebimento integral do preço e cumprimento das obrigações pactuadas no contrato.

Assim, se o promissário comprador efetuou o pagamento integral, adquire o direito de adjudicar o imóvel, mesmo que o contrato não esteja registrado na matrícula imobiliária, como determina a Súmula 239 do STJ.

Ou seja, por meio da ação de adjudicação compulsória ele pode solicitar ao juízo competente o suprimento da recusa ou impossibilidade de obter a escritura de venda e compra, substituindo a vontade do promitente vendedor por sentença judicial.

O artigo 16 do Decreto-Lei 58/1937 estabelece: "Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art.15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo."

Lembrando que o novo CPC (lei 13.105/2015) substituiu o procedimento sumaríssimo pelo procedimento comum previsto nos artigos 318 e seguintes.

Ademais, o artigo 1.418 do CPC dispõe: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".

Os dispositivos citados confirmam o direito do promissário comprador ingressar com a ação de adjudicação compulsória para obter por meio de sentença, a denominada carta de adjudicação, a qual substitui a lavratura da escritura definitiva e com o registro junto ao Ofício de Registro de Imóveis competente lhe transfere a propriedade do imóvel.